核心提示：在中國(guó)人民銀行金融工作座談會(huì)上，央行表態(tài)要“加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。
　　被行業(yè)調(diào)控“以時(shí)間換空間”所誤傷的“剛需”正迎來(lái)合理釋放的積極信號(hào)。

　　日前，在中國(guó)人民銀行金融工作座談會(huì)上，央行表態(tài)要“加大對(duì)保障性安居工程和普通商品住房建設(shè)的支持力度，滿足首次購(gòu)房家庭的貸款需求”。

　　自此輪行業(yè)調(diào)控開(kāi)始，這是金融支持體系首次體現(xiàn)對(duì)普通商品房建設(shè)和首次購(gòu)房的支持，其所蘊(yùn)含的微妙調(diào)整信號(hào)，更是被市場(chǎng)解讀為，調(diào)控取得階段性成果后的多方博弈與精細(xì)化調(diào)整。

　　“我們認(rèn)為政策將從過(guò)去的全面打擊，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)‘剛需’的溫和支持。穩(wěn)定并合理釋放將成為后期政策風(fēng)向�！焙ＭㄗC券地產(chǎn)行業(yè)分析師涂立磊認(rèn)為，政策有望將信貸引入普通住宅開(kāi)發(fā)貸和首次置業(yè)按揭。受此影響，地產(chǎn)板塊在消息傳出當(dāng)日一路飄紅。

　　不過(guò)，這并不意味著房地產(chǎn)信貸的全面松動(dòng)，鑒于目前房地產(chǎn)調(diào)控政策整體環(huán)境并未放松，工行總行信貸人士向記者表示，“開(kāi)發(fā)貸會(huì)延續(xù)‘區(qū)域+名單’的雙重考核，且會(huì)收縮部分到期信貸；住房按揭貸款在收益上并無(wú)優(yōu)勢(shì)。全年的地產(chǎn)相關(guān)信貸應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。”

　　招商地產(chǎn)人士也進(jìn)一步認(rèn)為，政策對(duì)地產(chǎn)整體從緊的基調(diào)不會(huì)變，“剛需”的緩步釋放，多是出于協(xié)助經(jīng)濟(jì)“軟著陸”，不足以支撐樓市回暖。

　　“剛需”解壓

　　在前述央行會(huì)議中，穩(wěn)定“剛需”成了最大的焦點(diǎn)。在會(huì)上，央行首次提出要將普通商品房建設(shè)信貸、首次置業(yè)家庭信貸需求列入重點(diǎn)關(guān)注領(lǐng)域，予以支持。

　　央行有此表態(tài)并不意外。有跡可循的是，年前的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，政策層便提出要“抓好保障性住房投融資”、“加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給”、“抑制不合理需求，落實(shí)差別化信貸政策”。并且，在去年底住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也同樣表態(tài)“加快中低價(jià)位、中小套型普通商品房建設(shè)，支持居民合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房貸款需求”。

　　住建部、央行相繼對(duì)支持“剛需”的表態(tài)，包括涂立磊在內(nèi)的大部分市場(chǎng)觀點(diǎn)認(rèn)為，一方面是在貫徹、細(xì)化中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)，同時(shí)也說(shuō)明政策層對(duì)普通商品房建設(shè)和首次購(gòu)房的支持信號(hào)已從行業(yè)層面擴(kuò)大到金融支持體系。

　　“這不涉及行業(yè)放松，增加供給、實(shí)施差別化的利率、照顧首次置業(yè)的剛性需求是慣有的思路。”交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，保障房大規(guī)模入市尚需時(shí)日，但嚴(yán)格的信貸環(huán)境，正在使普通商品住房因?yàn)槿狈�資金而推遲入市的情況加劇，與此同時(shí)，“剛需”人群也不得不面對(duì)銀行水漲船高的首套房貸利率�！半S著地產(chǎn)調(diào)控效果的初步顯現(xiàn)，無(wú)論是市場(chǎng)層面還是政策層面，都已存在一定的空間進(jìn)行微調(diào)、細(xì)調(diào)，穩(wěn)定被嚴(yán)格信貸誤傷的‘剛需’。有保有壓將成為未來(lái)樓市的政策調(diào)整方向。”

　　對(duì)于這一轉(zhuǎn)變，農(nóng)行總行個(gè)貸處人士認(rèn)為，是政策層對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境多方因素博弈的結(jié)果�！氨３趾侠碣�(gòu)房需求，除了可避免樓市、經(jīng)濟(jì)大幅度滑坡，作為地方財(cái)政收入主要來(lái)源，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定也是地方政府財(cái)力、保障房建設(shè)、地方債務(wù)安全的有力支撐�！�

　　“實(shí)際上，政策層的調(diào)控節(jié)拍總是遲于市場(chǎng)需求�！痹搨�(gè)貸處人士表示，迫于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)壓力，一些地方政府已通過(guò)實(shí)施優(yōu)惠政策、調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方式，自行釋放“剛需”。比如，近日，安徽蕪湖發(fā)布樓市調(diào)控文件，為新購(gòu)自住商品房減免繳契稅及對(duì)面積在90平方米以下的商品房給予額外貨幣補(bǔ)貼，打響了龍年救市第一槍。

　　而信貸支持方面，銀行首套住房按揭利率也已出現(xiàn)一定程度松動(dòng)信號(hào)。各地消息顯示，包括北京、上海、廣州、深圳等地已有多家銀行將首套房貸款利率向基準(zhǔn)利率回調(diào)，且審批和放款流程提速。

　　信貸支持有限

　　住房按揭市場(chǎng)出現(xiàn)的利率松動(dòng)苗頭，再加上央行的支持差異化住房信貸政策表態(tài)，市場(chǎng)對(duì)“剛需”爆發(fā)的期待愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　不過(guò)，從多家銀行對(duì)央行維穩(wěn)“剛需”的反應(yīng)來(lái)看，卻難免成為潑向市場(chǎng)熱情的冷水。

　　農(nóng)行總行人士解釋?zhuān)��?dāng)前的部分銀行執(zhí)行首套房基準(zhǔn)利率，與年初的指標(biāo)相對(duì)寬松有關(guān)，并非主動(dòng)向“剛需”示好。“多家銀行宣稱(chēng)首套房貸利率可以打折，但實(shí)際上折扣案例鳳毛麟角且僅限于掛鉤內(nèi)部金融產(chǎn)品的特殊客戶。農(nóng)行目前是根據(jù)申請(qǐng)人的具體情況，實(shí)施基準(zhǔn)利率適度上浮。”

　　
　　股份制銀行北京分行則向記者表示，按照今年的信貸計(jì)劃，該行個(gè)人住房按揭貸款的增速實(shí)際上是處于抑制狀態(tài)。

　　“央行是希望維持銀行的信貸投放能力，但商業(yè)銀行的額度、指標(biāo)監(jiān)管的緊張狀態(tài)并未緩解，因此更傾向于將資金投向高利潤(rùn)產(chǎn)品。即便是按照上浮利率，個(gè)人按揭尤其是首套房貸按揭也是低利潤(rùn)產(chǎn)品。“估計(jì)最終的落實(shí)將是，二套房貸利率不低于1.1倍，首套房貸利率各家銀行自主決定�！痹撊耸勘硎荆�商業(yè)銀行花了兩年時(shí)間逐步抬升首套房貸利率，若沒(méi)有明令的政策指示，商業(yè)銀行不會(huì)再進(jìn)行主動(dòng)的幅度性下調(diào)。

　　“不過(guò)，還是要看其他銀行的反應(yīng)，各家側(cè)重的業(yè)務(wù)方向不同，重視零售業(yè)務(wù)的不排除會(huì)有對(duì)支持政策的跟進(jìn)�！痹撊耸垦a(bǔ)充。

　　而在支持保障房建設(shè)、普通商品房建設(shè)的開(kāi)發(fā)貸方面，一位四大行的對(duì)公業(yè)務(wù)授信人士表示，地產(chǎn)調(diào)控從緊的整體基調(diào)未變，盡管開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)利潤(rùn)稍高，但考慮到信貸政策對(duì)“剛需”的定向微調(diào)還不足以支撐市場(chǎng)回暖，該行仍會(huì)執(zhí)行緊縮的投放標(biāo)準(zhǔn)�！爸煌吨攸c(diǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的重點(diǎn)企業(yè)以及擁有高現(xiàn)金流質(zhì)押的地方平臺(tái)借款，比如高速路、水利工程等。目前的開(kāi)發(fā)貸、平臺(tái)貸投放僅集中在一百多個(gè)重點(diǎn)城市區(qū)域。針對(duì)將有一批房企死掉的行業(yè)洗牌風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別公司貸款回收后將不再發(fā)放�！�

　　銀行信貸的吝嗇，開(kāi)發(fā)商對(duì)此也有預(yù)料�！爱�(dāng)前的微調(diào)主要是防止樓市大幅動(dòng)蕩，利好有限，房地產(chǎn)業(yè)還將面臨更廣泛的回調(diào)�！蹦抽_(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示。

來(lái)源：中國(guó)建材信息總網(wǎng)