、新年伊始，溫家寶總理召開(kāi)了三場(chǎng)企業(yè)負(fù)責(zé)人座談會(huì)，了解企業(yè)的實(shí)際困難。溫家寶強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)中求進(jìn)的穩(wěn)不是不動(dòng)，而是要穩(wěn)定增長(zhǎng)。去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，把“穩(wěn)增長(zhǎng)”放在今年經(jīng)濟(jì)工作的首要位置。今年實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)是完全有保障的。本報(bào)將深入調(diào)研，從穩(wěn)增長(zhǎng)的視角出發(fā)，在基礎(chǔ)投資、擴(kuò)大內(nèi)需、新興產(chǎn)業(yè)幾個(gè)方面，梳理出今年對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有支撐作用的重點(diǎn)行業(yè)，陸續(xù)推出“穩(wěn)增長(zhǎng)下重點(diǎn)行業(yè)系列報(bào)道”，為投資者了解今年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行提供前瞻性的第一手報(bào)道。

　　如果說(shuō)2011年是“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房建設(shè)任務(wù)的開(kāi)工年，到了2012年，陸續(xù)進(jìn)入建設(shè)階段的保障房市場(chǎng)將逐漸顯現(xiàn)其對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈上下游的拉動(dòng)作用。在保增長(zhǎng)形勢(shì)下，中國(guó)對(duì)保障房的建設(shè)目標(biāo)將更加堅(jiān)定不移。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模有望增加到1.1萬(wàn)億元，大致對(duì)應(yīng)16%左右的房地產(chǎn)投資增速。鋼鐵、水泥、化工、家電等領(lǐng)域，如果說(shuō)在2011年失落于“保障房行情”，那么2012年，或許可以期待。

　　經(jīng)濟(jì)困局中的保障房重任

　　歲末年初，幾乎所有的經(jīng)濟(jì)研究者都在展望與預(yù)測(cè)著中國(guó)的2012年。與往年紛繁多樣的視角、截然相反的觀(guān)點(diǎn)不同，今年市場(chǎng)一致認(rèn)為：外需萎縮與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的最大挑戰(zhàn)。當(dāng)外需出口非自身調(diào)整所能掌控之時(shí)，更多決策建議指向了房地產(chǎn)，更多變化也可能發(fā)生在房地產(chǎn)。而今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重，仍要看保障房。

　　“2011年，其實(shí)不能說(shuō)是保障房有序發(fā)展的一年。為了應(yīng)對(duì)商品房投資下行，中央號(hào)召各地加大保障房投資力度，很多投資是應(yīng)急之需，也不可避免地出現(xiàn)‘剪彩開(kāi)工’的情況。但是從方向上，我們必須認(rèn)清，在鞏固宏觀(guān)調(diào)控成果的大原則下，商品房市場(chǎng)投資增速將進(jìn)一步放緩，保障房仍是此輪結(jié)構(gòu)性調(diào)整的投資重點(diǎn)。隨著這一制度的逐步完善和推進(jìn)，保障房行情會(huì)逐漸顯現(xiàn)出來(lái)�！鄙虾Ｒ患掖笮蛧�(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　預(yù)測(cè)今年的保障房行情，一定要從2011年的商品房形勢(shì)說(shuō)起。

　　一般來(lái)說(shuō)，元旦與春節(jié)之間，是房地產(chǎn)企業(yè)年會(huì)集中召開(kāi)的時(shí)候，與往年歡天喜地的派紅包不同，今年，極度看空的情緒彌漫在幾乎每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的年會(huì)上，“嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)”成為企業(yè)老總新年寄語(yǔ)的常用詞。

　　“受融資成本提高和銷(xiāo)售受阻的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)的年化收益率已經(jīng)由原來(lái)的15%左右降至6%—8%。加上現(xiàn)在企業(yè)動(dòng)輒10%以上的年息借貸成本，很多房地產(chǎn)項(xiàng)目哪怕不降價(jià)，只要1至2年內(nèi)賣(mài)不動(dòng)房子，持有成本就有可能拖垮項(xiàng)目。大型房企資金騰挪的空間可能更大些，小企業(yè)或項(xiàng)目公司則壓力非常大。而房地產(chǎn)企業(yè)的虧損直接導(dǎo)致銀行貸款逾期，工程款、采購(gòu)款拖欠，甚至大裁員�！币晃环科筘�(fù)責(zé)人告訴記者。而在上證報(bào)對(duì)近50家上市公司的調(diào)研中，鋼鐵、水泥、化工、家電等高度倚重房地產(chǎn)的上下游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)銷(xiāo)售難，于是降價(jià)、減產(chǎn)、裁員等情況隨之而來(lái)，企業(yè)對(duì)2012年經(jīng)營(yíng)前景的悲觀(guān)程度遠(yuǎn)超過(guò)其他行業(yè)。

　　從數(shù)據(jù)上看，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的11月份70個(gè)主要城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，11月已有65個(gè)城市環(huán)比止?jié)q，其中價(jià)格下降的城市增加到49個(gè)。全國(guó)大范圍的房?jī)r(jià)止?jié)q甚至下降的格局已然形成。

　　銷(xiāo)售是房地產(chǎn)鏈條的最后一環(huán)，這一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，之前所有環(huán)節(jié)都會(huì)受到影響。首當(dāng)其沖的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)支持在建工程，緩開(kāi)工或停工情況頻現(xiàn)。恒大、雅居樂(lè)等多個(gè)大型房地產(chǎn)企業(yè)宣布放緩開(kāi)工節(jié)奏，以保證現(xiàn)金流。而這一做法的直接后果是鋼鐵、水泥、化工產(chǎn)業(yè)的銷(xiāo)售不暢。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年11月份，房地產(chǎn)投資增速下滑至29.9%，年內(nèi)首次回落至30%以?xún)?nèi)。有分析人士稱(chēng)，這種下滑趨勢(shì)已經(jīng)可比2008年金融危機(jī)之時(shí)。根據(jù)上證報(bào)了解，更有權(quán)威專(zhuān)家在內(nèi)部會(huì)議上稱(chēng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整和出口不利將導(dǎo)致中國(guó)2012年GDP增幅降至7%左右，地方財(cái)政收入甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。于是，房?jī)r(jià)崩盤(pán)可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)并導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”的說(shuō)法在市場(chǎng)流傳開(kāi)來(lái)。

　　那么，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在堅(jiān)持房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控不動(dòng)搖的大前提下，究竟該如何解決“去泡沫”與“保增長(zhǎng)”的矛盾？應(yīng)對(duì)之策中，保障房又扮演什么樣的角色呢？

　　獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)莫尼塔公司預(yù)測(cè)，2012年，房地產(chǎn)業(yè)可能以?xún)煞N路徑解決上述問(wèn)題，一是政策微調(diào)，二是進(jìn)一步加強(qiáng)保障房建設(shè)�！拔覀冋J(rèn)為，中國(guó)政府將通過(guò)加大保障房投資以支撐地產(chǎn)投資增速�！�

　　在融資渠道和方式不發(fā)生明顯改變的情況下，莫尼塔機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年保障房投資規(guī)模大概在9千億左右。但如果中央加強(qiáng)保障房的投資力度，增加融資渠道和方式，保障房投資規(guī)模增加到1.1萬(wàn)億，則大致對(duì)應(yīng)16%左右的地產(chǎn)投資增速.

　　施工情況將全面超越去年

　　去年10月，住建部部長(zhǎng)姜偉新曾介紹，2011年保障房建設(shè)所需的中央政府和各級(jí)地方政府投資共4000多億元，90%已經(jīng)到位。而2012年保障房建設(shè)所需資金不亞于2011年。

　　根據(jù)非官方估計(jì)，2011年，保障房實(shí)際投資規(guī)模大概在7千億元左右，以支持1000萬(wàn)套保障房的開(kāi)工，如果今年保障房投資仍能達(dá)到7千億元，那么今年700萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)將得到更多資金保障，對(duì)確保保障房的實(shí)際開(kāi)工率將助力不少。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，1000萬(wàn)套在2011年開(kāi)工的保障房絕大部分的實(shí)際在建工程，也會(huì)結(jié)轉(zhuǎn)至2012年。

　　“其實(shí)在2011年，我們所期待的保障房行情并未到來(lái)�！币晃讳撹F業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。這其中原因是大量的地方政府以名義開(kāi)工方式完成開(kāi)工量的政治要求。如果以保障性住房建設(shè)工期兩年半計(jì)算，2010年開(kāi)工的590萬(wàn)套和2011年開(kāi)工的1000萬(wàn)套保障房都可能在2012年進(jìn)入大規(guī)模建設(shè)階段。其產(chǎn)業(yè)鏈拉動(dòng)效應(yīng)也會(huì)逐步顯現(xiàn)。

　　“打個(gè)樁開(kāi)工是不需要錢(qián)的，需要錢(qián)的多是工程建至地面以上，鋼材、水泥、機(jī)械設(shè)備這些都得跟上了，這時(shí)候真金白銀就要花出去了。”SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者。這意味著，保障房投資的“大頭”將集中在“建設(shè)年”，而非“開(kāi)工年”。

　　“2011年保障房給我們的感覺(jué)是，一臺(tái)還沒(méi)有寫(xiě)好劇本的戲已經(jīng)開(kāi)始鳴鑼唱響。誰(shuí)也不知道接下來(lái)怎么唱。后續(xù)的分配和管理暫且不提，就是建保障房誰(shuí)出錢(qián)這個(gè)首要問(wèn)題，都是待解之謎�！币患覅⑴c了2011年保障房建設(shè)的房地產(chǎn)企業(yè)人士告訴記者。

　　不過(guò)，隨著調(diào)控者對(duì)保障房建設(shè)思路日益清晰，市場(chǎng)對(duì)2012年的保障房行情信心增強(qiáng)�！敖衲瓯Ｕ戏客顿Y規(guī)�；蛟S將超出市場(chǎng)預(yù)期�！眹�(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在2011冬季金牛策略全國(guó)巡講時(shí)稱(chēng)。

　　對(duì)于保障房資金如何籌措和實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，財(cái)政部部長(zhǎng)助理王保安在去年底表示，未來(lái)無(wú)論從資金渠道、資金政策和安排，還是優(yōu)惠政策的設(shè)計(jì)，都將有利于引導(dǎo)市場(chǎng)主體和社會(huì)機(jī)構(gòu)進(jìn)入保障房領(lǐng)域。

　　地方多樣化操作模式或?qū)⒊鰻t

　　除了資金到位情況或有好轉(zhuǎn)外，更多保障房的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式也在研究試點(diǎn)中。這都將進(jìn)一步加強(qiáng)保障房的可操作性。

　　本報(bào)獨(dú)家獲悉，近日，一些獨(dú)立研究機(jī)構(gòu)向上海市政府提交上海公租房運(yùn)營(yíng)方案。新的做法可能包括“先租后售”和“以租待售”�！皩�(duì)于剛?cè)霚�的新上海人，剛畢業(yè)的就業(yè)大學(xué)生等夾心層群體來(lái)說(shuō)，住房保障很難覆蓋。上海的公租房雖然以這部分人群為對(duì)象，但盈虧平衡的經(jīng)營(yíng)模式還是沒(méi)找到。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不出售，很難盈利�！币晃还�租房建設(shè)單位負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　而目前上海提出的“先租后售”和“以租待售”就是解決“錢(qián)”的問(wèn)題。其中，“先租后售”為建設(shè)運(yùn)營(yíng)單位提供了退出模式，以租代售則是指出租房者在規(guī)定期限內(nèi)繳納租金租房，當(dāng)合同期滿(mǎn)后，開(kāi)發(fā)商以租房時(shí)的價(jià)格賣(mài)給租房者，所交房租可以抵沖部分購(gòu)房款。

　　舉例來(lái)說(shuō)，如果以雙限方式出讓土地，限房?jī)r(jià)13000元/平方米；土地出讓金也限定3000元/平方米，采取分期支付形式，建設(shè)單位只需要支付首期土地出讓金。建設(shè)單位在建設(shè)期間的財(cái)務(wù)成本以商業(yè)配套平衡，5年中租金一部分償還開(kāi)發(fā)商貸款利息，一部分專(zhuān)款形成可抵用首付款的儲(chǔ)備資金。5年期滿(mǎn)后，房子或由承租人購(gòu)買(mǎi)，或在符合公租房準(zhǔn)入門(mén)檻的條件下，由管理中心重新分配租賃公租房。這樣做的結(jié)果是：對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，租金部分相當(dāng)于分期付款；對(duì)政府來(lái)說(shuō)，土地不用完全劃撥，有一定土地收益；對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)，前期投入建安成本，5年后可回收，并有適當(dāng)盈利。

　　而上海之前提出的所有經(jīng)濟(jì)適用房都作為有限產(chǎn)權(quán)來(lái)出讓?zhuān)�也是在解決政府做保障房時(shí)的收益不足問(wèn)題。業(yè)內(nèi)人士指出，隨著開(kāi)發(fā)商和地方政府不斷研究保障房的創(chuàng)新模式，保障房可操作性增強(qiáng)，一定會(huì)推進(jìn)更多保障房進(jìn)入實(shí)質(zhì)建設(shè)階段。

來(lái)源：中國(guó)建材網(wǎng)